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六十六颗炸弹之后,一颗重磅原子弹昨晚突袭北京楼市!

来源:百度新闻 时间:2018-09-15 02:01:33 编辑:上海市 浏览:954 手机版

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9月13日,在写完《震惊!六十六块住宅新增地块突袭北京》,我跟粉丝互动交流的时候,会员王老师来电话说,刚刚北京发布最新公积金新政,让自己已经卖掉经海路住宅拿到定金又去买林肯公园商住的程序出现变动,因为交了买房定金的购房者现在拿出公积金新政要求解约,问我怎么办。

因为政策的变动引发购房连环纠纷最终走上诉讼的案件这些年非常多。去年七月北京电视台法制进行时栏目还就这个话题对我进行过专访,我就这个话题发表了房地产长效机制建立促进房地产平稳健康发展的紧迫性。

9月13日晚,政策再次出现剧烈变动,这回是针对的准备新买房的年轻购房群体。北京住房公积金管理中心发布了几个重磅政策。其中的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》将彻底改变未来市管公积金的提取和贷款。这些政策将从9月17日、也就是下周一正式施行。

我们先分析一下这个政策调整的背景。昨天公积金新政发布前,北京市刚刚成交三块土地拍卖,虽然溢价率低了很多,并且还有零溢价,但是至少没有流拍。这给管理层长疏了一口气,北京楼市还是很坚挺的吗,也就有了昨晚公积金新政的发布。

我前面的文章多次写道,楼市见底的四个标志中,土地连续流拍就是政策调整的转折点,也就是说,土地流拍才会让调控政策从严到松,如果土地还能卖出去,那么调控政策就会继续从严,这就是昨晚公积金新政来临的背景。

而前几个月北京土拍市场出现过几次流拍,所以调控政策一直没有变化,而现在土拍市场还能卖出土地,管理层才有了收紧调控的信心。

下面,我们来分析本次公积金新政调整。

1.贷款额度与缴存年限挂钩,缴存超11年,才可贷120万。

过去,公积金贷款额度最高是120万元,缴存时间的长短并不会影响额度的多少;新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。北京住房公积金管理中心相关负责人说,为体现制度的公平性和公正性,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。

这个调整,基本就把那些刚刚交了公积金就想买房的人给堵在了外面,只能过了若干年再做买房打算。

但这一政策又对租房市场形成重大利好,也就是想买房的人只能先租房,并且这些准备刚刚交了公积金就用公积金买房的人基本是年轻人,更是租房的主力军。

2.“二套房”既认房又认贷,二套最高贷款额度降至60万。

北京公积金个人贷款新政更改了判定“二套房”的规矩,变成与商贷一样的“认房又认贷”。“房”为借款申请人在京名下住房,“贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录,包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

也就是说,借款申请人如果名下无住房贷款记录且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理;如果被核定为有两套及以上住房的,也不予贷款。

如果第一条针对的是初次买房的纯刚需,那么这条政策把改善性刚需也挡在了门外。

3.首付比不再统一20%,改为普宅35% 二套非普80%。

是首套房还是二套房,将直接影响着首付比例。与去年“3.17新政”类似,采用公积金贷款购房的首付款比例将根据房屋性质而不同:

从低至高来看,购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%;购买政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低于40%;购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

4.城六区到6区外买房可上浮额度,东西城上浮20万 朝海丰石上浮10万。

为了落实北京城市总体规划有关要求,新政对户籍在城六区的购房家庭,在城六区外购房且为首套房的,最高贷款额度在120万元的基础上可上浮10万元、20万元。

具体来说,借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万、至140万元;

如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万、至130万元。

此政策将推动五六环的房产有较大利好,尤其通州副中心不属于城六区,当属于利好的核心。

5.贷款年限最长算到65岁。

此前,公积金个人贷款的贷款期限最长可以计算到借款申请人70周岁调整;而今则调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

这对老年购房者形成还款压力。

6.月还款额不超月收入6成,收入不够将降低额度。

在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额,不超过借款申请人月收入的60%。

实际上,“不超月收入60%的月还款额”更重要是将影响到贷款额度上。

还有其他一些补充性调整。

总体来讲,本次公积金新政最大的调整就是贷款额度与缴存年限挂钩,也就是年轻人利用公积金购房的大门被基本关上,让有购房需求的年轻人只能全款购房,所以市场上低总价位置好的小户型房产就会成为这部分购房人的首选。

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责编|秀鑫

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